Управляющая компания не делает ремонт: куда жаловаться?

Если управляющая организация не устраняет неисправности общего имущества — протечку крыши, разрушение фасада, неисправность подъезда, труб, электрики, подвала или иных общедомовых элементов, — сначала направьте ей письменную заявку и претензию. При бездействии основная жалоба подаётся в государственную жилищную инспекцию Вашего региона; при необходимости можно обратиться в прокуратуру и в суд.

Что говорит закон

Управляющая организация отвечает перед собственниками за надлежащее содержание общего имущества в доме. Однако текущий ремонт обычно выполняется в пределах перечня работ и платы, утверждённых договором управления и решениями общего собрания собственников. Капитальный ремонт проводится по отдельным правилам и, как правило, финансируется из фонда капитального ремонта.

📜 Выдержка из нормативного документа:

(Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ, действующая редакция, ч. 2.3 ст. 161)

«При управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов.»

📜 Выдержка из нормативного документа:

(Постановление Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание жилого помещения…», действующая редакция, п. 18 Правил)

«Текущий ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов (без замены ограждающих несущих конструкций, лифтов).»

📜 Выдержка из нормативного документа:

(Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ, действующая редакция, ч. 3 ст. 30)

«Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.»

Это означает, что ремонт внутри квартиры — например, отделки, сантехники, принадлежащей собственнику, внутриквартирной проводки — обычно обязанность собственника. Но если повреждение возникло из-за неисправности общедомового имущества, например стояка, крыши, фасада или подвала, управляющая организация обязана организовать устранение причины неисправности.

📜 Выдержка из нормативного документа:

(Федеральный закон от 02.05.2006 № 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации», действующая редакция, ч. 1 ст. 12)

«Письменное обращение, поступившее в государственный орган, орган местного самоуправления или должностному лицу в соответствии с их компетенцией, рассматривается в течение 30 дней со дня регистрации письменного обращения, за исключением случая, указанного в части 1.1 настоящей статьи.»

Что делать по шагам

1. Зафиксируйте проблему. Сделайте фотографии и видеозаписи с датой, составьте акт о недостатках. При протечке, аварии, запахе канализации, отсутствии освещения или иной опасности вызовите аварийно-диспетчерскую службу управляющей организации и сохраните номер заявки.

1. Подайте заявление в управляющую организацию. В заявлении укажите адрес дома, место и характер неисправности, дату её обнаружения, требование провести осмотр, составить акт и выполнить ремонт. Направляйте заявление способом, подтверждающим получение: через офис под отметку о принятии, заказным письмом или через официальный электронный канал управляющей организации.

1. Проверьте договор управления и решения собрания собственников. Они позволяют определить, относится ли требуемая работа к текущему ремонту, содержанию дома либо требует отдельного решения собственников о финансировании.

1. Подайте жалобу в государственную жилищную инспекцию субъекта Российской Федерации, если управляющая организация не отвечает, отказывается проводить осмотр или не устраняет недостатки. В жалобе изложите хронологию, укажите номер заявки, приложите фотографии, копию обращения в управляющую организацию и доказательство его вручения. Попросите провести проверку и принять меры жилищного надзора.

1. Обратитесь в прокуратуру, если жилищная инспекция не реагирует, ответ дан формально либо бездействие управляющей организации создаёт угрозу жизни, здоровью или сохранности имущества.

1. Подайте иск в суд, если ремонт не выполнен, причинён ущерб квартире или имуществу, либо необходимо обязать управляющую организацию устранить нарушения. В зависимости от обстоятельств можно требовать выполнения работ, возмещения убытков, расходов на восстановление и иных предусмотренных законом сумм.

На что обратить внимание

• Не ограничивайтесь устными обращениями в диспетчерскую: для жалобы и суда нужны доказательства письменного требования к управляющей организации.
• В жалобе важно разделить аварийную неисправность и плановый ремонт. При угрозе затопления, короткого замыкания, обрушения элементов дома или иной опасности требуйте немедленного устранения аварийной ситуации.
• Если речь идёт о крыше, фасаде, фундаменте, лифтах или замене общедомовых коммуникаций, работы могут относиться к капитальному ремонту. В таком случае отвечать за организацию работ может не управляющая организация, а региональный оператор либо владелец специального счёта капитального ремонта.
• Коллективная жалоба собственников обычно эффективнее индивидуальной: она подтверждает, что нарушение затрагивает не одну квартиру, а общее имущество дома.
• Ответ на обращение в жилищную инспекцию должен быть дан в пределах общего срока рассмотрения письменных обращений — 30 дней со дня регистрации.